不動産豆知識 http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/ 不動産を売りたい買いたい時の豆知識！ Mon, 24 Sep 2012 21:17:31 GMT ja © Ninja Tools Inc. 売却をお考えの方は…
査定は無料のところが多いと思いますが、それは概算査定でお客様の申告（面積や築年数）に基づき、周辺の売買事例や路線価等を参考に専門スタッフが価格を査定します。売れるという保証はなく、あくまでも参考価格です。場合によっては登記謄本や公図といった参考資料を取り寄せ、実費を請求される場合もあります。

さらに、売却の媒介を依頼することにより、詳しい査定がされます。たとえば建物の内部を見学して傷みや不都合がないか？あるいは改装など手が加えられているか？等々…

そして、お客様の売却希望時期（半年以内とか１年以内とか…）を考慮した上で売り出し価格を決定いたします。価格査定はお客様の希望する期間内に売却（より高い確率）できるであろう価格であり、高い査定額を提示した業者が良い業者とは限りません。

大切なのは、業者と十分なコミュニケーションにより、お互いの信頼関係を築くことです。

査定の依頼はコチラから]]> 価格査定とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E6%9F%BB%E5%AE%9A%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%82%92%E3%81%8A%E8%80%83%E3%81%88%E3%81%AE%E6%96%B9%E3%81%AF%E2%80%A6 Mon, 24 Sep 2012 21:17:31 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/27 路線価とは… 土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の道路（路線）ごとに国税局長が決定した土地の単価＝1平方メートルあたりの価格のことを路線価といいます。この値段が土地の相続の評価となります。路線価は毎年1月1日を評価時点とします。
地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額、精通者意見価格等を基に決められます。つまり専門家の意見を聞きながら税務署のほうで不公平にならないように決めるわけです。
公示価格の8割程度を基準に決まります。
路線価は税務署や会計事務所、ホームページでも自由に見ることが出来ます。
 

最新の路線価図はコチラから

]]> 路線価とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E8%B7%AF%E7%B7%9A%E4%BE%A1%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E8%B7%AF%E7%B7%9A%E4%BE%A1%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6 Thu, 26 Jun 2008 03:19:15 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/2 公示価格とは… 公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格のこと。民間の土地取引の適正価格の目安となる。

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内に標準地を設定し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行い、毎年1月1日時点の土地の正常価格を鑑定・審査し公表している。
土地取引は、この公示価格を指標とするよう努めなければならないとされています。
住宅地の公示価格は1992年以降、毎年下落している。また各都道府県もほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表している。基準地標準価格は毎年7月1日時点の土地価格。


地価公示・地価調査マップ

]]> 公示価格とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E5%85%AC%E7%A4%BA%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E5%85%AC%E7%A4%BA%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6 Wed, 25 Jun 2008 03:41:32 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/3 不動産登記とは…
富山県の管轄法務局はコチラ]]> 不動産登記とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%99%BB%E8%A8%98%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%99%BB%E8%A8%98%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6 Tue, 24 Jun 2008 04:20:29 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/4 登記簿（登記記録）って何？ １ 　登記所には，磁気ディスクをもって登記簿を調製し，コンピュータ・システムにより登記事務を行っている登記所（以下「コンピュータ庁」といいます。）と，土地・建物の登記用紙をつづって編成したバインダー式の登記簿を備え登記事務を行っている登記所(以下「ブック庁」といいます。）があります。
(1 ) コンピュータ庁
　登記簿は磁気ディスクをもって調製されています。コンピュータ庁では，所定の請求書を提出すると，だれでも登記事項証明書（登記事項の全部又は一部を証明した書面）の交付を受けることができ，また，だれでも登記事項要約書（登記事項の概要を記載した書面）の交付を受けることができます。なお，この登記事項証明書は，登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。
(2 ) ブック庁
　登記用紙をつづって編成されている登記簿には，土地登記簿と建物登記簿があります。ブック庁では，所定の請求書を提出すると，だれでも登記簿の謄本・抄本の交付を受けることができ，また，だれでも登記簿を閲覧することができます。


２ 　登記記録は，１筆（１区画）の土地又は１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。さらに，権利部は甲区と乙区に区分され，甲区には所有権に関する登記の登記事項が，乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。
(1 ) 表題部の記録事項
土地・・・所在，地番，地目（土地の現況），地積（土地の面積）など
建物・・・所在，地番，家屋番号，種類，構造，床面積など
（表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。）
　マンションなどの区分建物については，その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は，区分建物の甲区，乙区の登記によって公示されます。
(2 ) 権利部（甲区）の記録事項
　所有者に関する事項が記録されています。その所有者は誰で，いつ，どんな原因（売買，相続など）で所有権を取得したかが分かります（所有権移転登記，所有権に関する仮登記，差押え，仮処分など）。
(3 ) 権利部（乙区）の記録事項
　抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定，地上権設定，地役権設定など）。

不動産購入の前には，現地を確認するほか，登記事項証明書等を取得するなどして，面積・所有者の確認・差押・抵当権の有無などを調査しておきましょう。
]]> 不動産登記とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%99%BB%E8%A8%98%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E7%99%BB%E8%A8%98%E7%B0%BF%EF%BC%88%E7%99%BB%E8%A8%98%E8%A8%98%E9%8C%B2%EF%BC%89%E3%81%A3%E3%81%A6%E4%BD%95%EF%BC%9F Mon, 23 Jun 2008 04:22:07 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/5 公図って… 登記所で所定の手数料を納めれば閲覧できます。
あなたの土地が何番の土地と接しているのか、公共用地（道路・水路・里道など）とどのように接しているのかを知ることができます。
地番と地番界（境界線）は表示していますが、建物などの構造物は表示していません。
土地の登記簿によって所在・地番・地目・地積が公示されているわけですが、それだけではその土地の形状や隣地との関係が分かりません。つまり、土地の隣接関係・相対的な位置関係、大きさをだいたいの目安で表示していると言っていいでしょう。
ただし、明治時代の地租改正に伴い作製されたものなども多く含まれており、現況とのずれが目立つことも珍しくありません。
心配な場合は専門家に意見を聞いてください。]]> 公図とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E5%85%AC%E5%9B%B3%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E5%85%AC%E5%9B%B3%E3%81%A3%E3%81%A6%E2%80%A6 Sun, 22 Jun 2008 04:25:09 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/6 媒介契約とは… これは宅地建物取引業法によって定められている行為で、3種類の媒介契約の内から選択することができます。

契約期間は3ヶ月で、依頼者の希望により更新されます。不動産業者は依頼者と媒介契約を結ぶ際には、宅地建物取扱業法により所定の項目を記載した媒介契約書を依頼主に交付することが義務づけられています。

さて、媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
]]> 媒介契約とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6 Sat, 21 Jun 2008 07:37:37 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/7 専属媒介契約 複数の業者に重ねて依頼をすることや、自ら購入希望者を探したり、売買契約を結ぶことはできません。
他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。

依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

それだけ業者の売却活動の責任は重くなります。]]> 媒介契約とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E5%B0%82%E5%B1%9E%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84 Fri, 20 Jun 2008 07:40:03 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/8 専任媒介契約 この場合、売り主は自ら見つけた相手（知人・親族あるいはその紹介を受けた人など）とならば、依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。

依頼した業者に対して、他の業者と売買契約を結ぶ場合には違約金を、自ら発見した相手と売買契約を結ぶ場合には媒介契約の履行に要した費用を支払うことになります。
依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後7営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

業者の責任もそれなりに重く、自らも友人や知人、親戚といった相手に購入をお願いできますから、一般に最も多い媒介契約でしょう。]]> 媒介契約とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E5%B0%82%E4%BB%BB%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84 Thu, 19 Jun 2008 07:43:15 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/9 一般媒介契約 依頼者が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。

売買契約が成立した場合には、依頼した業者にその旨をすみやかに通知する必要があります。依頼を受けた不動産業者は、売却活動の進捗状況等を依頼者に報告をする義務を負いません。

複数（できるだけ多く）の業者に依頼したほうが早く売却できるように思いますが、業者の売却活動の責任は軽く、それぞれの業者も積極的な活動はしません。

また、売主があまりに無理（価格など）な条件での売却を希望すると、業者は一般で依頼を受けます。]]> 媒介契約とは… http://sakaiphotos.blog.shinobi.jp/%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%80%A6/%E4%B8%80%E8%88%AC%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A5%91%E7%B4%84 Wed, 18 Jun 2008 07:44:49 GMT sakaiphotos.blog.shinobi.jp://entry/10