不動産豆知識

不動産の売却をお考えの方は、豊富な経験と実績のある業者業者に価格を査定してもらいましょう。

査定は無料のところが多いと思いますが、それは概算査定でお客様の申告（面積や築年数）に基づき、周辺の売買事例や路線価等を参考に専門スタッフが価格を査定します。売れるという保証はなく、あくまでも参考価格です。場合によっては登記謄本や公図といった参考資料を取り寄せ、実費を請求される場合もあります。

さらに、売却の媒介を依頼することにより、詳しい査定がされます。たとえば建物の内部を見学して傷みや不都合がないか？あるいは改装など手が加えられているか？等々…

そして、お客様の売却希望時期（半年以内とか１年以内とか…）を考慮した上で売り出し価格を決定いたします。価格査定はお客様の希望する期間内に売却（より高い確率）できるであろう価格であり、高い査定額を提示した業者が良い業者とは限りません。

大切なのは、業者と十分なコミュニケーションにより、お互いの信頼関係を築くことです。

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土地は時価を計算するのが原則ですが、すべての土地の道路（路線）ごとに国税局長が決定した土地の単価＝1平方メートルあたりの価格のことを路線価といいます。この値段が土地の相続の評価となります。路線価は毎年1月1日を評価時点とします。
地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額、精通者意見価格等を基に決められます。つまり専門家の意見を聞きながら税務署のほうで不公平にならないように決めるわけです。
公示価格の8割程度を基準に決まります。
路線価は税務署や会計事務所、ホームページでも自由に見ることが出来ます。
 

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公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格のこと。民間の土地取引の適正価格の目安となる。

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内に標準地を設定し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行い、毎年1月1日時点の土地の正常価格を鑑定・審査し公表している。
土地取引は、この公示価格を指標とするよう努めなければならないとされています。
住宅地の公示価格は1992年以降、毎年下落している。また各都道府県もほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表している。基準地標準価格は毎年7月1日時点の土地価格。


地価公示・地価調査マップ

不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

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登記記録（登記簿）とは？
１ 　登記所には，磁気ディスクをもって登記簿を調製し，コンピュータ・システムにより登記事務を行っている登記所（以下「コンピュータ庁」といいます。）と，土地・建物の登記用紙をつづって編成したバインダー式の登記簿を備え登記事務を行っている登記所(以下「ブック庁」といいます。）があります。
(1 ) コンピュータ庁
　登記簿は磁気ディスクをもって調製されています。コンピュータ庁では，所定の請求書を提出すると，だれでも登記事項証明書（登記事項の全部又は一部を証明した書面）の交付を受けることができ，また，だれでも登記事項要約書（登記事項の概要を記載した書面）の交付を受けることができます。なお，この登記事項証明書は，登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。
(2 ) ブック庁
　登記用紙をつづって編成されている登記簿には，土地登記簿と建物登記簿があります。ブック庁では，所定の請求書を提出すると，だれでも登記簿の謄本・抄本の交付を受けることができ，また，だれでも登記簿を閲覧することができます。


２ 　登記記録は，１筆（１区画）の土地又は１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。さらに，権利部は甲区と乙区に区分され，甲区には所有権に関する登記の登記事項が，乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。
(1 ) 表題部の記録事項
土地・・・所在，地番，地目（土地の現況），地積（土地の面積）など
建物・・・所在，地番，家屋番号，種類，構造，床面積など
（表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。）
　マンションなどの区分建物については，その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は，区分建物の甲区，乙区の登記によって公示されます。
(2 ) 権利部（甲区）の記録事項
　所有者に関する事項が記録されています。その所有者は誰で，いつ，どんな原因（売買，相続など）で所有権を取得したかが分かります（所有権移転登記，所有権に関する仮登記，差押え，仮処分など）。
(3 ) 権利部（乙区）の記録事項
　抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定，地上権設定，地役権設定など）。

不動産購入の前には，現地を確認するほか，登記事項証明書等を取得するなどして，面積・所有者の確認・差押・抵当権の有無などを調査しておきましょう。