不動産豆知識

■ 売買代金等に関する事項

この項目が独立して記載されている場合と、次の 「売買代金以外に授受される金銭」 の項目の備考欄に記載されている場合とがあるようですが、売買代金総額とその内訳 （土地価格、建物価格、消費税額） が、売買契約書に記載されたものと相違なければ問題ありません。


■ 売買代金以外に授受される金銭

この項目では、売買代金以外に “売主と買主の間で” 授受される金銭について説明されます。
具体的には、手付金、固定資産税・都市計画税清算金、管理費・修繕積立金清算金、借地権であれば地代清算金、賃貸用物件での賃借人付売買であれば家賃清算金と敷金引継ぎ分などが該当します。

不動産業者に支払う媒介手数料や、住宅ローンの諸費用、登記費用などは、売主と買主との間でやり取りする金銭ではないため、この項目には該当しません。

手付金は残代金支払い時に売買代金へ充当されますが、それまでの間は法的には売買代金ではないため、この欄に記載されています。

各種の清算金は物件の引渡し日が確定していれば具体的な金額が記載されますが、大半の場合は引渡し日が未定のためおおまかな予定額が記載されるか、あるいは 「引渡し日をもって日割り精算」 などと記載されていることが多いようです。


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■ 契約の解除に関する事項

いったん締結した売買契約を解除する場合における適用条項について、それぞれの概要が説明されます。

したがって、何よりもまず売買契約書の内容と一致していることが求められます。万一、売買契約書の内容と異なる場合には、その問題点が解決するまで契約行為を進めるべきではありません。

契約解除に関する主な適用条項は次のとおりです。

①　 手付解除

②　引渡し前の滅失または毀損による解除

③　契約違反による解除

④　融資利用の特約による解除

⑤　譲渡承諾の特約による解除

⑥　その他、特約による解除

手付解除とは、いわゆる 「手付放棄・手付倍返し」 による契約解除で、契約の相手方が契約の履行に着手するまでは売主と買主の双方にこの解除権があります。

手付解除の適用期限を定めた場合にはその期日までとなりますが、売主が宅地建物取引業者の場合に適用期限を定めること （買主の解除権行使期間を制限すること） は無効とされます。

引渡し前の滅失または毀損による解除は 「危険負担」 に対する特約を定めるもので、多くの場合、滅失のときは買主に解除権を与え、修復が困難な毀損のときは売主に解除権を与える内容となっています。

融資利用の特約 （住宅ローン特約） は、あらかじめ定めた期限内に住宅ローンの承認が得られなかった場合に、買主が解除権を有するというもの。譲渡承諾の特約は、（土地の権利が借地権の場合） あらかじめ定めた期限内に土地所有者 （地主） からの承諾 （譲渡に関する書面等による承諾） が得られなかったときに、売主が解除権を有することとなっている場合が多いようです。

その他、買い替え特約などが付される場合にも、その内容がここで説明されます。



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■ 損害賠償額の予定または違約金に関する事項

前記の 「契約の解除に関する事項」 の中には、契約違反による解除について 「契約の相手方が違反したとき、相当な期間を定めて催告をしたうえで解除できる」 とのみ記載され、その際のペナルティなど詳細についてはこの項目に記載されています。

損害賠償額または違約金の予定額について、当事者間で任意に定めることも可能ですが、売主が宅地建物取引業者の場合には売買金額の20％までに制限されています。

「当事者間で定める」 とはいっても、実際にはあらかじめ 「20％」 などと記載されているケースも多いようです。


■ 金銭の貸借に関する事項

前記の 「融資利用の特約」 の対象となる住宅ローンについて、申込み金融機関名 （支店名またはローンセンター名まで） 、申込み金額、金利、借入れ期間、返済方法 （元利均等・元金均等など） 、特約の期限、それに宅地建物取引業者による斡旋の有無などが説明されます。

融資申込み先が複数 （住宅金融公庫、都市銀行、社内融資など） の場合は、それぞれの内容について個別に記載し、ローン借入れ事務手数料や保証料など借入れに伴う諸費用まで記載されていることが望ましいでしょう。

これら住宅ローン申込み内容の詳細が記載されず、たんに申込み金額だけが記載されているような場合、Ａ銀行がダメならＢ銀行、それもダメならさらにＣへと次第に借入れ条件の悪いところへ申込み先を変える場合もあるので注意しましょう。

当然、当初の資金計画も狂いますから、このようなたらい回しを避けるためにも借入れ条件をあらかじめ明確にしておくことが必要です。


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■ 手付金等保全措置の概要

宅地建物取引業者が売主となる取引で、手付金等の額が次のいずれかに該当する場合には、宅地建物取引業法に基づく 「保全措置」 が講じられます。
これは物件の引渡し前に売主業者に万一のことがあったときに、買主のもとへ手付金等が返還されることを約するものです。

1,000万円を超える手付金等
売買代金の５％を超える手付金等 （未完成物件の場合）
売買代金の10％を超える手付金等 （完成済物件の場合）

この項目では保全措置を講じる手付金等に該当する場合にのみ、その内容が説明されます。
しかし、保全措置にかかる 「保証契約の種類」 や 「保全措置機関の名称」 などを説明されても、よく分からないことでしょう。
それよりも、万一の場合にはどうすればよいのか、その手続き方法などを確認しておくことが肝要です。

そして、保全措置の対象となる場合には、銀行などの保全措置機関が発行した 「保証証書」 を受取るのと引き換えに手付金等を支払うことになります。
なお、 「手付金等」 とは契約時の手付金だけでなく、中間金、内金など、名目にかかわらず物件の引渡し前に支払われる金銭 （売買代金に充当されるものすべて） を含んでいます。
したがって、契約時の手付金は保全措置の対象外でも、中間金の支払いにより （その合計額が） 保全措置の対象となる場合には、同様に保証証書を受取る必要があります。


■ 支払金または預かり金の保全措置の概要

前項の保全措置が、該当する場合には必ず講じなければならないものであるのに対し、
こちらの保全措置は宅地建物取引業者の任意であり、実際には 「保全措置を講じない」 とする場合が大半です。
この保全措置を講じる場合でも、その対象となる 「支払金または預かり金」 とは、金額が50万円以上で宅地建物取引業者が受取る金銭 （名目は問わないが、報酬は除く） となっています。
ただし、前項の保全措置を講じた手付金等および所有権移転登記などが行われた後に支払う金銭 （業者が売主の場合） は除かれます。

いずれにしても、個人 （および宅地建物取引業者ではない法人） の売主へ支払う金銭などは対象外です。



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■ 割賦販売にかかる事項

実際に不動産の割賦販売が行われることは滅多にないでしょうが、重要事項説明項目として残されている部分。

少なくとも都市部の取引では、 「該当事項はありません」 という記載 （あるいはそれに類する表示） 以外を見ることはありません。


■ 住宅性能評価制度の利用

新築住宅の売買で、それが住宅性能評価を受けた物件である場合には、その旨が説明されますが、重要事項説明そのものの中であまり詳しく触れることはなく、 「重要事項説明とは別途の説明」 となるケースが多いようです。


■ 備 考

その他、重要事項説明書の項目としてあらかじめ決められたもの以外で、買主に伝えるべき事項などが記載されますが、決して 「おまけ」 の部分ではありません。そればかりか、実はいちばん重要な部分だったりします。

何ら問題ない物件であればこの部分に何も記載されないこともありますが、実際には何らかの問題点を抱えた物件が多いものです。

物件自体の問題点のみならず、嫌悪施設や騒音など周辺環境の問題点、近隣建物などによる将来的な問題点、その他さまざまな事項が 「特記事項」 「容認事項」 「告知事項」 などとして記載されます。

重要事項説明がひととおり終わると、買主は 「説明を受けました」 というサインをすることになりますが、この備考欄に記載され宅地建物取引主任者から説明を受けた事項は、 （サインが終わった後は） 買主が了解し承認したものとみなされます。

重要事項説明のいちばん最後で、説明を聞く側も疲れていることでしょうが、決してうわの空で聞き流してはいけませんね。

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